彼时，物管公司扎堆上市或曾是房企逃离“红线”的手段之一，但如今，随着地产行业艰难度“冬”，已经上市的物管公司与即将被推向资本市场的物管公司被赋予了“特别”的意义。行业大宗并购的频繁发生与新巨头的加速涌入，都在对物管公司的竞争格局带来如“巨浪”般的冲击。

随着万物云的赴港上市，地产四大天王“碧恒万融”的物业板块将齐聚资本市场。

虽然，对于万物云上市，万科管理层在过去的态度始终是“犹抱琵琶半遮面”，但不难看出，一众知名开发商在拆分物业上市这件事情上，最终还是表现出了高度统一。据克而瑞物管最新数据统计，截止11月11日，已有53家物企成功登陆资本市场。

彼时，物管公司扎堆上市或曾是房企逃离“红线”的手段之一，但如今，随着地产行业艰难度“冬”，已经上市的物管公司与即将被推向资本市场的物管公司被赋予了“特别”的意义。行业大宗并购的频繁发生与新巨头的加速涌入，都在对物管公司的竞争格局带来如“巨浪”般的冲击。

第一梯队变阵

物管行业曾经的第一梯队，我们可以从中金报告的数据中窥得一二。截至2020年底，万物云以5.66亿平方米的在管面积位于第一位，碧桂园物业、保利物业、雅生活分别以4.63、3.80、3.75亿平方米的在管面积位于第二、三、四位；彩生活、恒大物业、绿城服务、招商积余（001914）、中海物业、龙湖智慧服务紧随其后。

然而到了2021年，伴随着房地产行业急转直下，物管行业收并购的频度、量级发生剧烈变化，行业的第一梯队也随之产生变化。

据中指研究院数据显示，截至11月1日，今年物业管理行业发生并购交易合计63宗，并购方涉及33家物企。物管行业内发生的并购交易金额约315亿元，相比2020年全年交易总额大幅增长约198%。

具体来看，开年之初，合景悠活上演“大鱼吃小鱼”，收购雪松智联，收购后其在管面积同比激增617.8%。

6月底，碧桂园服务完成对蓝光嘉宝服务的收购，开启物管行业“大鱼吃大鱼”的先例。自此，碧桂园服务的“大鱼”收购接二连三。其与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元收购富良环球；随后又完成了对物业第一股彩生活的收购，至此彩生活彻底退出第一梯队行列。

而即将赴港上市的万物云在并购路上也未曾停歇。8月，万物云以换股的方式获得阳光城旗下物业平台阳光智博100%股份，9月，三盛旗下伯恩物业被并入万物云。

位列第一梯队的恒大物业，在关联地产公司的影响下被摆上了货架，还上演了一场与合生创展的并购“罗生门”。王健林率领的万达商管也在年末赶来进场“分羹”。

多位业内人士表示，依据各物企公告，多数物企还将持续加大收并购、市场外拓等规模扩张手段，2021年下半年行业的收购事件会越发高频，部分物企通过收并购和市场拓展均将朝大型物企靠拢。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，物业行业当前处于资源整合的过程，这种整合符合预期。各家企业的资金实力不同，因此会出现“大鱼吃小鱼、大鱼吃大鱼”的情况。此外，他谈到，物企如何能够更好发展当下并不不清晰，这也是接下来值得关注的重点。

新巨头狙击战

不过，随着强劲入局者的增加及物管公司大宗并购的持续加剧，头部物企的队列和布局也逐渐清晰，新巨头的争夺战也随即打响。

为寻找更为有利的“破局”之路，更多物管公司将瞄头指向了商管服务及城市服务。尤其是今年以来，头部物管公司在这两项业务的投资及收并购动作上频频加码。

具体来看,商管服务方面，今年4月,碧桂园服务整合收购碧桂园控股旗下4家商管子公司，总代价2000万元。8月，其又以1680万元收购上海新碧园商业管理公司。此外，其还投资了万达商管，持股1.79%；龙湖智慧服务则通过收购楷林商服加码华中区域商办物业赛道；正荣服务以8.91亿元并购正荣商业99%的股权，录得149万平方米在管面积；融创服务以18亿收购融创商管运营板块……

城市服务方面，万物云通过“物业城市”的管理模式，已经累计布局10座城市16个项目，包括珠海横琴新区、雄安新区和成都高新区等地；碧桂园服务的城市服务由1.0进化至2.0模式提出“城市共生计划”；世茂服务则提出城市市政服务管家、城市资产经营助手、城市发展合作伙伴三重发展定位。

事实上，相较于传统住宅物管，商管服务的盈利优势更加突出。一方面，商业物业平均物业管理费普遍高于住宅物业；另一方面，商管毛利率水平更高，对物管公司整体盈利能力能够起到拉升作用。而城市服务业务则将物管公司的业务边界从住宅社区延伸至城市治理层面，进一步打开行业发展的市场空间。

对于住宅服务与商管、城市服务定价的差别，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，住宅的物业服务费标准属于政府指导价格，调价需要履行必须的听证程序，因此调价难度和空间都较小，这也导致盈利增长空间较为有限。而商管服务、城市服务业务的收费标准属于市场调节范畴，盈利增长空间较大。

除此之外，柏文喜还表示，正是因为商管服务及城市服务相对于住宅服务而言，具有较大的盈利增长空间与成长性，因此资本市场给出的估值远远优于主旨服务。而这也成为企业拓展业务方向考量的重点之一。

竞争内核未变

从“大吃小”发展到“大吃大”、“大合大”，再到向商管、城市服务拓展，物管行业巨头们在这场竞争中可谓动作频频。这一方面反映了企业在龙头排位赛道上跃升的欲望愈发强烈，另一方面也反映了物管行业当下的激烈竞争程度。

但这场物管行业之战的核心到底是什么？

万物云CEO朱保全在今年万科业务交流会上给出了作为从业者的答案。他强调，目前物管行业在资本对赌之下，对于企业来说利润成为了首位，而那些诸如水、火、梯、电等看不见的投入却变得能省则省。上市资本没有真正流入到如何提升业主服务之中，而更多是在股东之间流转，这会带来严重隐忧。虽然物业被看作是一个现金流很好的行业，但如果客户基础关系不够，也同样会遭遇现金流危机。

也就是说，对于物管企业来说，长足发展的核心战斗力仍旧是做好物业服务本身。资本的“双刃剑”属性，需要企业管理层能够不忘初心，同时有效运用，才能让企业更好地走下去。

不过，我们也看到，在物管行业高速发展之下，物业服务的颗粒度正在不断细化，行业规则也在逐步优化。

据不完全统计，过去一年中，至少有10家以上的主流物管企业在物业服务方面进行了系统化梳理，尤其是针对服务标准的建立与升级。这其中包括保利物业组建了14大垂直领域的盈和生态服务管理体系；龙湖智慧服务对客户端进行了全面融合升级，至今累计沉淀出约4500条物业服务标准；万物云在其移动应用端上公示了全部在管小区的电梯点位、梯媒类型、应收实收、收益使用等清单明细，向业主“透明化”电梯广告收入的支出去向。

在业内人士看来，龙头企业的标准化有利于推动行业标准的建立。而政策方面也在鼓励行业规范化、标准化。10月10日，中共中央、国务院印发了《国家标准化发展纲要》（以下简称为“纲要”），指出要健全住房标准，完善房地产信息数据、物业服务等标准，这也一定程度预示着，呼吁良久的物业标准化有望加速。

对此，严跃进也表示，物管企业确实要回归服务本身，真正从服务方面进行模式创新，研究新的业主消费需求，才能真正在物业领域开辟出更多服务和消费的新领域。